لا يحق للوسطاء العقارين الاعلان عن عقار للبيع او الايجار بدون تفويض الكتروني من صاحب العقار

عبر بوابة الحكومة الإلكترونية، يمكن للمواطنين اختيار ممتلكاتهم وتفويض وكلائهم العقاريين من النافذة المفتوحة، ليتمكن الوكلاء العقاريون من إدخال الإعلانات على المواقع الالكترونية للعقارات باستخدام تلك الصلاحية. ستُنشر هذه الإعلانات على أنها "إعلانات موثوقة". سيؤدي هذا التطبيق الجديد إلى اعطاء الطابع الرسمي على عملية إضافة إعلانات العقارات إلى المواقع، ويهدف إلى منع حالات الغش التي يتعرض لها المستهلكون والتلاعب بالأسعار الناجم عن الإعلانات الوهمية. بالإضافة إلى ذلك، سيتم التصدي للوسطاء العقاريين غير المرخصين حيث لن يُسمح لهم بنشر الإعلانات.

متى سيتم الانتقال إلى نظام الإعلانات الموثوقة ومن سيشرف على ذلك؟

ستقوم منصات الإعلان بتكملة الأعمال الفنية لتطبيق المصادقة على الصلاحيات، وسيتم تشغيل نظام التحقق . سيبدأ التطبيق بشكل كامل اعتباراً من 1 يناير 2025، ولن يمكن نشر الإعلانات على مواقع العقارات دون مصادقة الصلاحيات بعد هذا التاريخ. وسيقوم وزارة التجارة بالإشراف على هذه العملية.

ما هي الإعلانات الموثوقة وما هو الهدف من تطبيقها؟

أعلنت وزارة التجارة عن تطبيق المرحلة الثانية من نظام التحقق الإلكتروني للإعلانات (EİDS)، من خلال فرض التزام التصديق على الوكلاء العقاريين في منصات الإعلانات المتعلقة بتجارة العقارات.

يهدف هذا النظام المعروف بـ "الإعلانات الموثوقة" إلى حماية المستهلك من الاحتيال ومنع تلاعب الأسعار الذي يواجهه المواطنون من خلال الإعلانات الوهمية.

ما هو الهدف الأساسي من هذا التطبيق؟

بعد بدء الرقمنة في قطاع العقارات في مجال بيع/تأجير الممتلكات وخدمات الوساطة، ظهرت بعض المشكلات، ومنها:

• تم إنشاء إعلانات وهمية وجرى التلاعب بالأسعار من قبل أشخاص زعموا بيع أو تأجير ممتلكات ليست ملكهم.

• أُنشئت بعض المشاريع الوهمية (مثل المشاريع متعددة الملكية) حيث تم تحصيل أموال تحت مسمى دفعات مقدمة أو أموال شراء، مما تسبب في معاناة كبيرة للمستهلكين.

• وقام أشخاص لا يحملون رخصة الوساطة المطلوبة وفقًا للأنظمة القانونية المتعلقة بتجارة العقارات بالوساطة في بيع أو تأجير العقارات وتحقيق مكاسب غير مشروعة عبر هذه البوابات.

يهدف نظام EİDS إلى القضاء على هذه المشاكل وحماية المستهلكين وضمان أن تقتصر الصلاحيات على الوكلاء العقاريين الحاصلين على التراخيص القانونية.

ماذا على الوكلاء العقاريين القيام به للالتزام بالتنظيم؟

يجب على أي وكيل عقاري يتضمن في نظام EİDS أن يكون حاصلًا على رخصة تخولها إدارة التجارة في المقاطعة التي يتبع لها ضمن إطار لوائح تجارة العقارات.

ما هي الطلبات لكي يحصل الوكيل العقاري على هذه الرخصة

• أن يكون له سجل في الغرفة المهنية وشهادة مزاولة الأعمال.

• يكون مكلفًا بضريبة الدخل أو الشركات.

• أن يكون قد تجاوز عمره 18 عامًا.

• أن يكون متخرجًا من المرحلة الإبتدائية على الأقل.

• أن لا يكون قد أفلس، أو إذا أفلس، أن يكون قد استعاد اعتباره وفقًا للقانون.

• أن لا يكون قد حُكم عليه بالسجن لمدة خمس سنوات أو أكثر بسبب جريمة عمدية،

• أن لا يكون قد ارتكب جرائم مخلة بالشرف، أو جرائم ضد الدولة، أو عقوبة حظر من التجارة.

• أن يكون قد أكمل مئة ساعة تعليم تتوفر من خلال وزارة التعليم الوطني أو الجامعات أو المؤسسات المعتمدة من قبل وزارة التعليم، وتحقيق الشروط الأخرى المذكورة في اللائحة.

• يجب على خريجي الكليات أو الجامعات أو الدراسات العليا أن يكونوا قد عملوا في هذا المجال لمدة ستة أشهر قبل تقديم طلب الترخيص، بينما يجب على الآخرين أن يعملوا لمدة اثني عشر شهرًا.

نقطة يجب الإشارة إليها هي أن العمل بالوكالة مع الترخيص ضروري للوكلاء العقاريين. ولكن لا يكفي وجود الترخيص فقط في نظام EİDS، بل يجب أن يكون هناك أيضًا عقد تفويض بين مالك العقار والوكيل العقاري المعتمد وفق لوائح تجارة العقارات.

إذا لم يتم ذلك، فمجرد إدخال رقم ترخيص الوكيل في النظام لا يعتبر كافيًا. يجب أن يكون عقد التفويض موقعًا مع جميع الوكلاء العقاريين الحاصلين على ترخيص ذات صلة.

كم عدد الوكلاء العقاريين الذين يمكن تفويضهم لنفس العقار؟

ذكر ممثلو القطاع أنهم أقاموا نظامًا يسمح بتفويض ما لا يزيد عن خمسة وكلاء عقاريين. يمكن القول أن تحديد عدد معين من الوكلاء، أي خمسة وكلاء حاصلين على الترخيص كحد أقصى، سيساعد في منع حدوث مشاكل أخرى. ويتضمن النظام الحالي نظامًا يتيح عرض البيانات المتعلقة بالأسعار وما شابهها لجميع الإعلانات المرتبطة.

ومع ذلك، أعتقد أن الوزارة قد أغفلت نقطة في سعيها لمنع الحالات الضارة بالمستهلك. حيث يجب أن يعلم المواطن، الذي سيعتمد في النظام على خمسة وكلاء عقاريين، أنه قد يتعرض لخطر دفع عمولات متعددة أو المصاريف المتعلقة بالخدمات التي يقدمها هؤلاء الوكلاء.

يتطلب الحصول على العمولة القانونية من الخدمة اكتمال تلك الخدمة. ومع ذلك، يشير القانون إلى أن الوكلاء العقاريين قد يحصلون على الرسوم المتعلقة بالجهود المبذولة في هذه المجالات. يجب على الوزارة توعية المواطنين بهذا الخصوص.

هل سيكون توثيق إعلانات الإيجار ضروريًا أيضًا؟

بالنسبة للأفراد الذين يرغبون في تأجير ممتلكاتهم ونشر إعلاناتهم عبر المنصات الرقمية، يجب أيضًا أن يحصلوا على تفويض ضمن نظام EİDS، تمامًا كما في إعلانات البيع. بالنسبة لكل من إعلانات البيع والإيجار، ستكون العقارات المعفاة من النظام هي:

• مشاريع السكن التي لم تُنشأ فيها ملكية مستقلة.

• الإعلانات الخاصة بالإيجار اليومي.

• مشاريع السكن الاجتماعي وTOKİ .

• العشوائيات والممتلكات التي لا تملك عقود ملكية.

وبالنسبة لهذه العقارات، لن يتم توثيقها من خلال نظام EİDS، وستستمر الإعلانات والترويج لها من خلال البوابات العقارية بالأسلوب التقليدي.

هل يمكن للمواطنين نشر إعلاناتهم مباشرة دون تفويض الوسطاء العقاريين؟

المواطنون ليسوا ملزمين بالعمل مع وسيط عقاري لبيع أو تأجير ممتلكاتهم. يمكنهم استخدام البوابات العقارية لنشر إعلاناتهم لبيع أو تأجير ممتلكاتهم بأنفسهم.

يجب أن يكون معروفًا للمواطنين أن الشخص يمكن أن يقدم هذه الإعلانات بالاسم الأصلي للشخص نفسه أو الزوج أو الأقارب حتى الدرجة الثانية (الأبناء، الأخوة، الأحفاد، الجد، الجدة).

هل يمكن إلغاء التفويض بعد منحه؟

يمكن لأي شخص استرداد الصلاحية الممنوحة ضمن نظام EİDS في أي وقت، ولكن الإزالة الفورية من النظام لن تحدث بالضرورة، بل ستبقى الإعلانات في النظام للمدة الزمنية التي حددها المواطن.

في هذا السياق، قد يؤدي عدم إمكانية استرداد الصلاحية من النظام إلى مطالبة بمصاريف خدمة متعددة أو تكاليف مصاريف مرتفعة. إذا كان الإنهاء مطلوبًا بعد التفويض، أوصي بتوجيه إنذار كتابي إلى الوكيل العقاري المعتمد وتذكيرهم بالمسؤوليات المطلوبة.

ما هي مدة صلاحية الوكيل العقاري المعتمد في الإشراف على العقار؟

أبلغت الوزارة القطاع بأن فترة صلاحية التفويض في النظام الحالي ستكون ثلاثة أشهر على الأقل. لكن لم تُقدم تفاصيل محددة بشأن المدة القصوى (لا توجد معلومات حول كيف ستظهر المدة التي تتجاوز ثلاثة أشهر في الشاشات).

ما هي العقوبات التي تنتظر مالكي العقارات أو الوكلاء الذين لا يلتزمون بهذا التطبيق؟

إذا لم يتم توقيع عقد التفويض بموجب لوائح تجارة العقارات، أو لم يكن هناك ترخيص لدى الوكيل العقاري، أو إذا تصرف مالك العقار بعكس النظام، فسيتم اعتبار هذا التصرف مخالفة لقانون تنظيم التجارة الإلكترونية، وسيتم تغريمه بغرامات إدارية قدرها 10 آلاف ليرة إلى 100 ألف ليرة. كما سيتم تغريمه أيضًا بناءً على المادة 18 من قانون البيع بالتجزئة.

هل يمكن السيطرة على أسعار الإيجارات أو العقارات المباعة من خلال هذا التطبيق؟

يمكن القول بأنه مع النظام الحالي، تم اتخاذ خطوة كبيرة فيما يتعلق بالتلاعب بالأسعار. سيتم تحقيق تقدم كبير في الشفافية والرقابة الضريبية على المعاملات المتعلقة بالإيجار والبيع بالتعاون مع وزارة الخزانة والمالية. وبذلك يمكن تحقيق التحكم في التلاعب الموجود في الأسعار السوقية الحالية.