Eğer mülk satılırsa, yeni malik kiracıyı tahliye etme hakkına sahip midir?

Ev sahibi taşınmazını istediği her an satabilir, ancak malikin taşınmazını satmak istemesi halinde sırf bu satış nedenine dayanarak kiracısını tahliye etme imkanı bulunmuyor. Belki yeni yürürlüğe giren, kira sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıklar için öngörülen arabuluculuk sürecine başvurularak ortak bir zeminde buluşulabilir. Arabuluculuk ofisleri aracılığıyla, eğer anlaşma sağlanamazsa, yeni mal sahibi belirlenen süreler dahilinde tahliye davası açabilir.

Türkiye'de taşınmazın satılması kira sözleşmesini sonlandırır mı?

Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesi; "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur" şeklindedir. Yani, taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından satın alınması halinde kira sözleşmesi yeni malikle devam eder ve önceki sözleşme son bulmaz.

Eğer yeni malik konutu kendisinin veya kanunda sayılan yakınlardan birinin kullanacağını iddia ediyorsa, yine kanunda belirtilen sürelere uyarak bildirim yapmalı ve tahliye davası açmalıdır.

Kanun gereğince yeni mal sahibi, eğer kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa, tapu devrinden sonraki bir ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermelidir. İhtarname gönderildikten sonra, eğer kira sözleşmesinin bitimine altı aydan uzun bir süre varsa, kiracı altı ay içinde evi boşaltmalıdır.

Kiracı, 'SATILIK' ilanı asılmasına izin vermeyebilir mi?

Borçlar Kanunu'nda malikin konutu satmak istemesi halinde kiracının ve malikin neleri yapması gerektiği ve hangi haklara sahip oldukları belirtilmiştir. Kanunu incelediğimizde, konutun satılık olduğunun teşhir edilmesine dair özel bir hüküm bulamıyoruz.

Burada tarafların menfaat dengesi gözetilmelidir. Bir yanda taşınmazını satmak isteyen ve bunu ilan etmek isteyen malik, diğer yanda konutu kullanma hakkı kendisinde olan kiracı...

Somut olaya göre değişmekle birlikte, malikin satış ilanını asamamasından doğacak zararın daha fazla olduğu kanaatindeyim. Ancak bu durum tahliye için bir neden olamaz.

Eğer ilan asılması hukuka aykırı olarak görülüyorsa ya da alanın kullanımı ihlal edildiyse, bu huzur ve sükunu bozma suçu olarak değerlendirilebilir. Ayrıca kiracının rızası olmadan konuta girilemeyeceği için ayrı bir dava açmaya gerek yoktur.

Ev satılığa çıkarıldığı için, haliyle almak isteyen kişi evi görmek isteyebilir. Bu durumda kiracı evi göstermek zorunda mı?

Kira sözleşmesi devam ederken satılığa çıkarılma haline ilişkin yasal madde, kiracıya bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlü kılar.

Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve yapılanlar esnasında kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır.

Bu durumda kiracı, satılık taşınmazı müstakbel alıcılara göstermek zorundadır. Ancak bu, uygun bir süre önceden bildirilmeli ve makul olmalıdır. Eğer kiracı itiraz ederse, malik bu işlemin yerine getirilmesi için dava açma hakkına sahiptir. Aynı şekilde, kiracı da makul olmayan ve uygun olmayan gezip görme taleplerine itiraz etme hakkına sahiptir.

Ayrıca, herhangi bir sebeple, kiracının konutu veya bahçe, depo, balkon gibi eklentilerine kiracının rızası olmadan girilmesi halinde, konut dokunulmazlığının ihlali suçu ile yasal işlem başlatılabilir. Bu suçtan sorumlu olan kişi 1 yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılabilir.